Frågor och svar - Särskilt boende Pilhamn

Har du frågor angående markanvisningen för det särskilda boendet i Pilhamn? Ställ din fråga här så svarar vi så fort som möjligt. Skicka din fråga till oss senast den 27 januari 2020 för att svar ska kunna lämnas i tid.

Här ställer du din fråga

Använd formuläret nedan. Alla som skickar oss en fråga måste fylla i namn och mejladress. Alla frågor kommer att publiceras nedan för att underlätta för andra som eventuellt har samma fråga.

Namnet på frågeställaren kommer inte att publiceras. Kommunen behöver kontaktuppgifter för att direkt kunna lämna svar till frågeställaren via e-post. Innan du ställer din fråga, kolla gärna att frågan inte redan är besvarad nedan.

Din fråga och dess svar blir synligt först efter att kommunen godkänt det. Inlägg som strider mot svensk lag eller god sed kommer inte att publiceras.




Frågor och svar

Bifogat finns en DWG över området

Observera att avvikelser kan förekomma.
Primärkarta Brunn 1:507 markanvisning

1.

Fråga: Givet den pågående markanvisningen, när kommer kommunen genomföra en separat upphandling av vårdoperatör?

Reviderat svar: Vi kommer troligen att välja vårdoperatör i samband med att markanvisningsavtal skrivs med vinnaren av tävlingen. Efter att markanvisningen är avklarad kommer en upphandling ske med en eventuell privat aktör i linje med den vinnande förslaget.

2.

Fråga: Vi har ett lämpligt SÄBO under uppförande ej inflyttad vid anbudslämnande. Kan vi använda detta som referensprojekt?

Svar: Om ni saknar ett projekt som är genomfört kan ni lämna in det. Men lämna i första hand in ett projekt som är genomfört vid anbudslämnande om ni har det. Projektet behöver inte vara inflyttat.

Syftet är att det ska redovisas genom foton hur resultat blivit när projektet är genomfört.

3.

Fråga: Hur ser nuvarande kösituation ut för äldreboendeplatser i Värmdö kommun? Vänligen ange antal personer som väntar på en boendeplats.

Svar: För närvarande står 12 personer i kö till särskilt boende.

4.

Fråga: Ny byggnad ska enligt detaljplanen anpassas till kulturmiljön och ett par specifika kravställningar finns nämnda. Min fråga är ifall kommunen förväntar sig ett byggnadsuttryck härmar kulturmiljöns eller ifall det också finns ett intresse av ett modernt uttryck som snarare kompletterar än härmar den äldre bebyggelsen?

Svar: Kommunen förväntar sig inte ett byggnadsuttryck som härmar kulturmiljön. Däremot att förslaget till exempel i volymhantering eller materialval inspireras av och hämtar uttryck från kulturmiljön även om gestaltningen kan vara samtida.

5.

Fråga: Vad är fastställd dygnstaxa av Värmdö kommun till operatörer som får teckna ramavtal?

Svar: Kommunen tillämpar idag en driftstaxa enligt följande:

tabell vårdnivåpen särskilt boende

I ovan ersättningsnivå ingår inte lokalkostnader (hyra) utan ersätts idag av kommunen i ett förhållande 1:1. Förvaltningen har fått ett politiskt uppdrag att se över denna modell. Troligtvis kommer kommunen landa i en enhetstaxa likt ovan men med en höjd nivå för att inkludera lokalkostnader. Kommunens taxa ska eftersträva en likartad behandling av olika driftalternativ samt fastställs årligen av kommunfullmäktige.

6.

Fråga: Har kommunen en önskan om när i tid det särskilda boendet ska kunna tas i drift?

Svar: Kommunen vill att det särskilda boendet ska kunna tas i drift så snart som möjligt.

7.

Fråga: I tävlingen anges: "Det särskilda boendet ska ha ett tillagningskök"

Avses med detta ett tillagningskök enbart för äldreboendet eller ska köket kunna leverera mat till andra enheter och isåfall till vilka volymer ?

Avser man att det ska vara ett tillagningskök per boendeenhet eller ett för hela boendet och hur vill man isåfall att respektive kök på mottagningsenheten ska utformas, som rena mottagningskök?

Svar: Tillagningsköket ska minst kunna serva det särskilda boendet, men det är självfallet välkommet med en utvecklad service om det finns intresse.

8.

Fråga: Angående referensobjekt så har vi har ett antal äldreboende vi genomfört men de har ett par år på nacken nu. Vi skulle föredra att använda oss av ett äldreboende vi bygger i detta nu.

Då är min fråga hur många poäng ger ett äldreboende under uppförande 0–10? Eller riskerar vi att bli diskvalificerade?

Svar: Ni riskerar inte att bli diskvalificerade eftersom referensprojektet är ett bedömningskriterier. Ni kan dock inte få högsta poäng eftersom ni inte kan redovisa foton från det genomförda projektet.

9.

Fråga: Hur kommer poängen att fördelas exempelvis avseende pris där det anges att man kan få mellan 0 och 40 poäng.

Får den som har högsta pris 40 poäng eller fördelas 40 poäng mellan det högsta priset och det lägsta?

Eller får högsta pris 40 poäng och tvåan 30 poäng etc? Eller hur sker poängbedömning/ fördelning?

Svar: Det eller de anbud som har högst anbudspris kommer att få 40 poäng. Hur fördelningen görs utöver det beror på inkomna anbud, poängen kommer att differentieras beroende på respektive anbudspris storlek.

10.

Fråga: Tolkar vi det rätt i att byggarean, det vill säga fotavtrycket på tomten, får vara max 2500 kvm, och att BTA (på två plan, ej vind) ska vara minst 4500 kvm?

Svar: Utformningen av förslaget ska ta hänsyn till de bestämmelser som finns i detaljplanen. I detaljplanen finns det angivet bestämmelse om största byggnadsarea om 2500 kvm och minsta fastighetsstorlek om 4500 kvm.

11.

Fråga: Hur har kommunen tänkt sig att processen kring hyreskontrakt och vårdoperatör ska se ut?

Svar: Exploatören ska i sitt anbud ange hur verksamheten ska driftas. Kommunen planerar för att verksamhetsutövaren är en privat aktör. Om exploatören har en privat aktör ska hyreskontrakt tecknas mellan verksamhetsutövaren och exploatören. Vid privat regi kommer kommunen genom upphandling köpa boendeplatser av verksamhetsutövaren. Upphandling kommer i sådant fall att påbörjas efter att markanvisningsavtalet är tecknat.

12.

Fråga: Parkeringstalet enl. detaljplan är 0,4 vilket är högt för ett SÄBO. Detta ska hanteras inom fastigheten, och motsvarar då en yta på cirka 20 % av hela fastigheten. I planbeskrivningen står att läsa om möjlig GA för parkeringsremsa inom planens P-område. Vad gäller?

Svar: Det särskilda boendet kan räkna med att ha minst 12 parkeringsplatser inom planens P-område genom en gemensamhetsanläggning. Om det särskilda boendet vill ha parkeringsplatser inom P-området är exploatören ansvarig för de kostnader som uppkommer till följd av det särskilda boendets parkeringar.

13.

Fråga: Enligt planbestämmelserna ska minst hälften av boningsrummen vara orienterade mot tyst sida.

Vårdlägenheter består endast av ett rum, och då blir följdfrågan hur denna planbestämmelse ska tolkas, kan vårdlägenheter ligga mot vägen?

Reviderat svar: Ja, de kan ligga mot vägen.

14.

Fråga: Parkeringstalet enl. detaljplan är 0,4 vilket är högt för ett SÄBO. Detta ska hanteras inom fastigheten, och motsvarar då en yta på ca 20% av hela fastigheten. I planbeskrivningen står att läsa om möjlig GA för parkeringsremsa inom planens P-område. Vad gäller?

Svar: Det särskilda boendet kan räkna med att ha minst 12 parkeringsplatser inom planens P-område genom en gemensamhetsanläggning. Om det särskilda boendet vill ha parkeringsplatser inom P-området är exploatören ansvarig för de kostnader som uppkommer till följd av det särskilda boendets parkeringar.

15.

Fråga: Ska det finnas ett tillagningskök för hela boendet och utöver det ett mottagningskök på respektive avdelning?

Svar: Vi har inte specificerat om det ska finnas ett mottagningskök på respektive avdelning. Det är dock vanligt att det finns ett mindre kök per plan där man exempelvis kan förbereda enklare mellanmål etc. Hur avdelningar och logistik i boendet ska utformas är upp till byggare och ev operatör.

16.

Fråga: Som byggherre och fastighetsägare är det avgörande inför ett investeringsbeslut att veta vem som är den tänkta hyresgästen, vilka hyresintäkter kommer fastigheten att inbringa och vilka risker som finns kopplade till dessa hyresintäkter. På motsvarande sätt är det avgörande för ett vårdföretag att känna till vilka långsiktiga spelregler och villkor som gäller för den äldreomsorg som man tänker sig bedriva. Med detta som bakgrund kommer ett antal frågor kring villkoren för en tilltänkt hyresgäst.

  1. Kan ni beskriva mer i detalj hur ni tänker handla upp vård och omsorgen i efterhand enligt LOU?
  2. Det finns idag två privata vårdaktörer på Värmdö idag som är upphandlade enligt LOU. Har de identiska villkor? Kommer en tilltänkt vårdaktör få exakt samma villkor eller kommer de anpassas utifrån varje aktör?
  3. Hur kommer vårdersättningen räknas upp? OPI?
  4. Kommer kommunen garantera köp av ett antal platser?
  5. När beräknas kommunens nya system för lokalschablon vara färdig och träda i kraft? Kommer den ta hänsyn till att boenden är byggda vid olika tidpunkter och därmed har olika hyreskostnader?
  6. Som vi tolkar markanvisningsunderlaget kommer val av vårdoperatör (och dennes verksamhetsidé) inte på något sätt påverka utvärderingen av inkomna tävlingsförslag?

Svar:

  1. Vi kommer att efter påskrivet avtal gällande markanvisning påbörja en dialog med aktuell vårdoperatör i enlighet med förslag. Beroende på operatör kan processen komma att se annorlunda ut. Blir det en privat operatör kommer upphandling att ske. Villkoren för upphandlingen kommer att tas fram efter markanvisningen är avklarad.
  2. De har lika villkor. Troligtvis kommer tilltänkt vårdaktör inte ha samma villkor eftersom kommunen kommer se över ersättningsystemet under 2020 och skapa likvärdiga villkor för privata så väl som egen regi. Exakt hur systemet utformas kommer att utredas.
  3. Årligen i enlighet med kommunfullmäktiges beslut.
  4. Kommunen kan inte garantera men det troligaste scenariot är ändå att kommunen kommer köpa majoriteten av platserna.
  5. Utredning kommer ske under 2020 och beslut sker troligen innan årsskiftet nästa år.
  6. Val av vårdoperatör kommer inte påverka utvärderingen av tävlingsförslagen.

17.

Fråga: Efter vinst i markanvisningen, när förväntas tillträde ske?

Svar: Tillträde förväntas ske under första halvåret 2021.

18.

Fråga: Kan det bli så att vinnande förslags operatör (som utvecklaren tecknat hyresavtal med) inte blir upphandlad av kommunen? Det innebär att utvecklaren inte kan veta vilken operatör de ska samarbeta med och därmed inte kan vara säker på att utformningen av boendet i tävlingsförslaget kommer att fungera? (alla operatörer har sina egna funktionsprogram & koncept)

Svar: Det är högst osannolikt att kommunen inte skulle acceptera en operatör som inom kommungränsen sitter på ett hyreskontrakt gällande särskilt boende för äldre. Det finns alltid en risk, men då skulle det troligen vara av anledningen att operatöreren inte etiskt kan tillgodose de krav som kommunen ställer. Självklart kan det också falla på kvalitet, men detta är de etablerade aktörerna medvetna om och vi tror inte det är ett sannolikt scenario.

19.

Fråga: Vad menas med att utformningen av förslaget ska ta hänsyn till de bestämmelser som finns i detaljplanen? Bestämmelserna är väl styrande?

Svar: Ja, de är styrande.

20.

Fråga: Under vilken rubrik i tävlingshandlingarna ska anbudsgivaren redogöra för hur boendet och verksamheten ska drivas?

Svar: Under Krav på innehåll i anbud på sida 8 i inbjudan framgår det att anbudet ska följas av bland annat information som visar hur det särskilda boendet och verksamheten ska drivas. De dokumenten kan läggas in under en ny rubrik ”6. Övrigt” i innehållsförteckningen.

21.

Fråga: Är det parkeringstalet 0.4 som anbudsgivaren ska förhålla sig till? Erfarenhetsmässigt kan det ifrågasättas om det verkligen behövs så många parkeringsplatser, speciellt med hänsyn till att det finns kollektivtrafik att tillgå.

Svar: Ja, 0,4 är det parkeringstal som ska räknas på. Med hänsyn till rådande förutsättningar beräknas det vara rimligt.

22.

Fråga: Förfarandet att först teckna markanvisningsavtal och först efter genomförd fastighetsbildning och beviljat bygglov teckna markgenomförandeavtal (exploateringsavtal) och köpeavtal innebär en onödig risk för anbudsgivaren. Varför inte teckna ett villkorat köpeavtal? Det skulle innebära en mycket mindre risk för anbudsgivaren eftersom markanvisningsavtal kan återkallas genom politiska beslut.

Svar: Det finns ett politiskt beslut om att marken ska markanvisas. Eftersom detaljplanen medger att annat än särskilt boende får byggas på platsen vill kommunen säkerställa att området bebyggs med ett särskilt boende. Ett villkorat köpeavtal gäller endast i två år då vi skulle ställa särkrav.

23.

Fråga: Får projekt färdigställda av ledande befattningshavare i sin yrkesroll hos tidigare arbetsgivare anges som referensprojekt i denna markanvisningstävling och kan sådana referenser få högsta poäng?

Svar: Tanken är att anbudsgivaren och dess organisation ska utvärderas men har ni inte ett bra referensprojekt får ni använda er av efterfrågat referensprojekt. Om ni gör det vill vi att det tydligt ska framgå kopplingen mellan referensprojektet och anbudsgivaren. Ett sådant referensprojekt kommer att påverka poängsättningen och vår bedömning nu är att det inte kommer att ge högsta poäng.

24.

Fråga: Vårt vårdbolag avser att skicka in ett anbud tillsammans med erfaren fastighetsaktör. Vårdbolaget driver inte ett särskilt boende idag men organisationen har kompetens och kvalifikationer för att göra det. Givet godkänt IVO tillstånd, kan vi ändå bli kvalificerade anbudsgivare trots ingen drift av boende idag?

Svar: Ja

25.

Fråga: Detaljplan anger under utformning v1, vind får inte inredas. Innebär detta att teknikutrymmen medges? Medges lägenhetsförråd på vinden?

Reviderat svar: Ja, vindsförråd och teknikutrymmen är okej.

26.

Fråga: Vi föredrar att ha ett tillagningskök per boendenhet. Detta är också att föredra enligt flera andra privata vårdentreprenörer.

Kommer ett förslag med ett tillagningskök per boendeenhet att diskvalificeras eller innebära lägre poäng jämfört med förslag med ett tillagningskök för hela äldreboendet?

Svar: Nej, ett sådant förslag kommer inte diskvalificeras, under förutsättning att det är tillagningskök per enhet och inte mottagnings-/beredningskök som avses.

27.

Fråga: Vänligen specificera vilken information om vårdoperatören som behöver beskrivas i anbudet?

Svar: Det finns inga krav utöver det som är angivet i tävlingsunderlaget "Information som visar hur det särskilda boendet och verksamheten ska drivas”.

28.

Fråga: Vänligen specificera vilken information anbudsgivaren behöver uppge kring hur verksamheten kommer att driftas?

Svar: Det finns inga krav utöver det som är angivet i tävlingsunderlaget "Information som visar hur det särskilda boendet och verksamheten ska drivas”.

29.

Fråga: Måste anbudsgivaren ha valt vilken operatör som ska drifta boendet vid inlämning av anbudet? Om anbudsgivaren beskriver hur boendet ska driftas men inte valt någon operatör blir det några poängavdrag i så fall?

Svar: Nej

30.

Fråga:

  1. Angående driften av boendet undrar jag om det kommer att upphandlas enligt LOU eller finns det planer på att införa LOV inom äldreboende innan driftsstart?
  2. Finns det planer att flytta boende (evakuera) från något av de övriga äldreboendena i kommunen i samband med driftsstart?

Svar:

  1. Det finns inga planer på LOV i Värmdö, men tanken är att kommunens ska upphandla platserna genom ett LOU förfarande.
  2. Det finns ingen tanke på att flytta boende från andra boenden. Vi ser ett stort behov av nya platser och finns ingen anledning att flytta på denna målgrupp.

31.

Fråga: Är det ett skallkrav att ett tillagningskök ska finnas i byggnaden? Eller är det upp till operatören som ska driva boendet att bestämma hur man vill ha det?

Svar: Ja, det är ett skallkrav.

32.

Fråga: Önskar ett förtydligande kring följande svar:

"Vi kommer att efter påskrivet avtal gällande markanvisning påbörja en dialog med aktuell vårdoperatör i enlighet med förslag. Beroende på operatör kan processen komma att se annorlunda ut. Blir det en privat operatör kommer upphandling att ske. Villkoren för upphandlingen kommer att tas fram efter markanvisningen är avklarad."

Vad menas med att "processen kan komma se annorlunda ut beroende på operatör" - kan ni exemplifiera?

Svar: Processen kommer skilja sig åt om det blir kommunen själv som ska driva eller om det blir en extern drift operatör.

33.

Fråga: På plankartan finns det inskrivet under Störningsskydd att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot ljuddämpad sida om ekvivalent ljudnivå är högre än 55dB utanför bostadens fasad.

Ett särskilt boende för äldre består av lägenheter som är under 35 kvm på var sida om en korridor i mitten. Allt för att möjliggöra en fungerande verksamhet i lokalen och IVO´s regler.

Den 1 Juli 2017 trädde nya riktvärden för trafikbuller i kraft genom en förordning, som tillåter 65 dB utanför bostadens fasad, för bostäder under 35 kvm.

Kommer Värmdö kommun acceptera att den nya förordningen används i bygglovsprövningen och därigenom tillåta en utformning med enkelsidiga lägenheter (under förutsättning att trafikbullret är högst 65 dB) eller kvarstår kravet på att lägenheterna ska vara vända mot ljuddämpad sida?

Reviderat svar: Ny lagstiftning ska gälla enligt förordningen.

34.

Fråga: I markanvisningsavtalet framgår i punkt 13; "Rättigheter och skyldigheter enligt detta avtal får inte överlåtas av Exploatören utan Kommunens skriftliga samtycke. Detta innefattar även överlåtelser till närstående bolag till Exploatören."

Hur ser kommunen generellt på överlåtelse till bolag inom samma koncern?

Svar: Kommunen kommer att ta ställning till respektive överlåtelse i varje enskilt fall. Beroende på omständigheterna ser kommunen positivt på överlåtelse inom samma koncern.

35.

Fråga: Ska hela det anvisade markområdet höjas till +2,75m RH2000 eller är det endast lokalt under byggnadskropparna?

Ska lokalgatan mellan det anvisade markområdet och området betecknat P ligga kvar på befintlig marknivå?

Svar: Det går inte att svara på i dagsläget då projektering inte är påbörjad. Det är bestämmelserna i detaljplanen som är styrande.

Exploatören ska tillsammans med kommunen samarbeta för att åstadkomma bästa möjliga anpassning mellan sina arbeten vad gäller utformning.

36.

Fråga: Anbudet ska inlämnas i pappersform samt digital form. I vilket format skall pappersformen vara? A4 eller A3?

Svar: Bortsett från ritningar, illustrationer och liknande så ska utskriftsformatet för tävlingsdeltagandet lämnas i A4-format.

Ritningar, illustrationerna och liknande kan lämnas i större format, men i pappersform ska dem då vikas in. Dock inte större än A1.

37.

Fråga: Vi undrar hur långt avtal för drift som vårdoperatören kan komma att teckna med kommunen efter upphandling? Det är avgörande för att kunna kalkylera risk i samband med inlämning varför ett långt avtal är att föredra.

Svar: I samband med beslut om val om operatör kommer även övriga avtalsvillkor fastställas. Kommunen strävar efter likvärdiga villkor och detta kommer att vara styrande i avtalsförhandlingen.

38.

Fråga: Idag finns det privata aktörer i kommunen som inte har tillagningskök, utan lagar maten i så kallade förstärkta mottagningskök på äldreboendet. Detta avser en entreprenad, vilket innebär att kommunen äger eller hyr fastigheten där verksamheten bedrivs. Maten tillagas då på äldreboendet, men inte i ett tillagningskök. I vårt matkoncept, innebär det att det inte finns något separat tillagningskök/storkök. Miljö o hälsa godkänner denna verksamhet då vi inte arbetar med färskt kött/ fisk osv. Maten tillagas i förstärkta mottagningskök = våra avdelningskök.

Där lagas maten av den personal som arbetar i verksamheten. Då kan de boende se köksverksamheten, ibland kan de delta, de känner dofter och det känns som att få mat ”som hemma”.

Skulle ett sådant koncept, som naturligtvis uppfyller alla krav enligt livsmedelslagstiftning o dylikt, vara ett alternativ om den privata aktören, med vilken byggaktören tänkt teckna hyreskontrakt, föredrar en sådan lösning? Skulle det innebära lägre poäng jämfört med förslag med ett tillagningskök för hela äldreboendet?

Svar: Ett tillagningskök måste inte vara ett storkök utan är ett kök där mat lagas från ”grunden”. Konceptet verkar vara i linje med vad som kan anses vara ett tillagningskök, men med reservation för att vi inte känner till formen fullt ut. Tillagningskök är en fast förutsättning så det är inget som kommer att poängsättas.

39.

Fråga: Vi är två bolag som vill lämna förslag ihop.

Går det bra att skriva båda bolagen i ansökningen och sen inför eventuell vinst bilda ett gemensamt bolag som då blir avtalspart i markanvisningsavtal?

Svar: Beskriv tydligt ert upplägg och vilka parter som kommer vara inblandade i projektet. Det är okej att kommunen skriver markanvisningsavtalet med det nya gemensamma bolaget under förutsättningen att båda bolagen går in med moderbolagsborgen för det nya bolaget och garanterar genomförandet av projektet. Dessa garantier ska lämnas in i samband med anbudet.

40.

Fråga: Anbud ska följas av bland annat "Information som visar hur det särskilda boendet och verksamheten ska drivas", vad menas med detta?

Svar

Ange om verksamheten planeras att drivas i privat eller kommunal regi. Ange om det planeras för att en specifik vårdoperatör ska driva verksamheten. Om företaget har något specifikt koncept kan det beskrivas kort.

41.

Fråga: Kan vi få en trafikbullerkarta över området?

Svar: Vi har inga aktuella trafikbullerkartor över området. Om det är intressant kan ni titta på denna bullerutredning som gjordes 2016 med hänsyn till antaganden och förutsättningar som gällde då.

Bullerutredning 2016

42.

Fråga: Under rubriken Krav på innehåll i anbud (Tävlingshandlingar) på s.7 i tävlingsinbjudan står att läsa:

”Beskrivning av projektet ska göras i text och bild och anbudet ska utformas på svenska. Maximalt antal sidor (A4-format) för beskrivning i text regleras nedan. Det finns inget begränsat antal sidor för bilder och illustrationer.”

Vi undrar om presentationsformatet A3 får lov att användas som bakgrund för beskrivande textmassor enligt punkter 2–5, så att beskrivande textavsnitt kan layoutas på A3-bakgrunden (med möjlighet till kompletterande illustrationer) men att textmassan hålls nere till att exakt motsvara innehållet enligt önskat A4-format? (d.v.s. en halv upp till två A4-sidor, enligt vad som står inom parentes bakom varje beskriven punkt)

Svar: Det är okej. I pappersformatet kan ni då vika ihop dem så det blir A4.

43.

Fråga: Kan vi få detaljplanen som dwg-fil?

Svar: Ja, länken går till en komprimerad fil med dokumenten i.

Plankarta Pilhamn.zipZIP

44.

Fråga: För att optimera äldreboendet och anslutningen till omgivningen är det viktigt att veta de aktuella höjderna. Finns det underlag där plushöjder framgår för anvisningsområdet, omkringliggande vägar samt intilliggande allmän platsmark?

Svar: Här är en karta från 2016.

Grundkarta Brunn plushöjderöppnas i nytt fönster

45.

Fråga: Pumpstationen på plankartan är det för avloppsvatten eller för grundvatten?

Svar: Den är för avloppsvatten.

46.

Fråga: Finns det fjärrvärme att tillgå?

Svar: Här finns en del information om fjärrvärme på Värmdö:

https://www.varmdo.se/byggabomiljo/boendemiljo/energiochuppvarmning/fjarrvarme.4.18c983316e0536cb18b649c.htmllänk till annan webbplats

47.

Fråga: Med anledning av fråga 3 om trafikbuller: Är det alltså okej att frångå detaljplanens krav på trafikbuller?

Svar: Det är okej att följa förordningen.

48.

Fråga: I underlaget framgår att exploatören ansvarar för eventuell flytt av ledningar, men det finns ingen ledningsrätt angiven på plankartan. Finns det idag ledningar inom anvisningsområdet?

Svar :Det finns ledningar på prickmarken i det södra hörnet samt inom u-området. Därför bör den marken inte bebyggas.

Vi har inte kännedom om det finns fler ledningar inom området men har beställt utdrag från ledningskollen och återkommer ifall det visar sig finnas fler.

49.

Fråga: Kommer den nybildade fastigheten att belastas av servitut, gemensamhetsanläggning eller andra nyttjanderätter, förutom den ev. GA gällande parkering som ni nämnt?

Svar: Det kan bli ledningsrätt för ledningar nämnda i Fråga 48. Vi har inte kännedom om att fastigheten i övrigt kommer belastas av något i dagsläget. Det är något som får prövas i framtida förrättning av Lantmäteriet.

50.

Fråga: Vilka uppvärmningssystem kan tillämpas? Är fjärrvärme möjligt, vad är isf anslutningsavgiften?

Svar: Vad vi känner till finns inget fjärrvärmenät i området, se fråga 46. Det är upp till framtida exploatör att välja uppvärmningssystem.

51.

Fråga: Hur många cykelparkeringar behöver tävlingsförslaget ta hänsyn till? Finns det krav att det ska vara inomhus eller kan samtliga cykelplatser vara utomhus?

Svar: Förslaget ska utgå från 0,4 cykelparkeringar/lägenhet. Det finns inget krav på inomhus/utomhus.

52.

Fråga:

Markanvisningsavtalet

  • 3: Av bestämmelsen framgår att det är av väsentlig betydelse att kommunens styrdokument är väl förankrade hos exploatören. Dock framgår inte av bestämmelsen vilka styrdokument utöver de som exemplifieras som åsyftas. ”Följande styrdokument åsyftas bland annat:” Vad avses med ”bland annat”? Det bör förtydligas vilka samtliga styrdokument Exploatören förväntas ta hänsyn till.
  • 5.5: De anges att bygglovshandlingarna ska godkännas av kommunens mark och exploateringsavdelning. På vilka grunder/enligt vilka kriterier bedömer/godkänner/avslår mark- och exploateringsavdelningen handlingarna?
  • 10: Mot bakgrund av det höga vitet: Vänligen förtydliga tanken med byggnadsskyldigheten/förbudet mot att bygga annat än särskilt boende. Vi förstår att kommunen har behov av att säkerställa att ett särskilt boende verkligen byggs, men som vitesklausulen är formulerad träffar den all byggnation som sker på fastigheten inom 15 år från tillträdesdagen, dvs. även ev. komplementbyggnader. Vänligen förtydliga vad som är avsikten/justera skrivningen.

Svar:

  • 3: Vi ser över skrivningen till avtalstecknandet. Troligtvis tar vi bort ”bland annat”.
  • 5.5: Mark och exploateringsavdelningen bedömer om bygglovet följer vad som är överenskommet i avtalet.
  • 10: Vi syftar till byggnad för vårdbostäder samt eventuella tillhörande komplementbyggnader. En eventuell diskussion om annan komplementbyggnad kan tas i framtiden.

53.

Fråga:

Markgenomförandeavtalet

  • 12 Avtalet är villkorat av kommunfullmäktiges godkännande. När är det tänkt att sådant beslut fattas?

Svar: Beslut planeras att tas när fastighetsbildning och bygglov är färdigt. Bedömningen är att det kan ske 2021.

54.

Fråga:

Köpeavtal

  • 11 Avtalet är villkorat av KFs godkännande. När är det tänkt att sådant beslut ska fattas?

Svar: I samband med att markgenomförandeavtalet tecknas. Bedömningen är att det kan ske 2021.

55.

Fråga: Hur kommer poängen att tilldelas anbuden utifrån bedömningskriterierna? Kan flera anbud tilldelas samma poäng inom ett ”Tema”?

Vilka kommer att ingå i utvärderingsgruppen?

Svar: Flera anbud kan tilldelas samma poäng inom ett Tema.

Anbuden kommer utvärderas av tjänstemän från ekonomiavdelningen, mark- och exploateringsavdelningen, planavdelningen samt social- och omsorgskontoret.

56.

Fråga: Får vi bygga parkeringsplatser på den prickade marken inom fastigheten? Och om vi enbart får bygga parkeringsplatser på vissa delar, vänligen specificera var.

Svar: På prickmark får inte byggnad uppföras. Markparkeringar kan vara på prickmark. I markanvisningsinbjudan finns inga begränsningar på placering av parkeringsplatser.

57.

Fråga: Med anledning av 5.15 i markgenomförandeavtalet: Finns det något visst avstånd som etablering bör ske från fastighetsgräns eller finns det möjlighet att ha tex byggställningar på marken som är planlagd som park vid den västra fastighetsgränsen?

Svar: I egenskap av fastighetsägare har vi inget bestämt avstånd som etablering måste ske från fastighetsgräns. Vid samordning och planering av utbyggnad bör det finnas möjlighet att ordna så det går att ha byggställningar på den planerade parkmarken

58.

Fråga: Enligt detaljplanen ska byggnaden utformas med svart sadeltak i falsad plåt eller papp och med 30 till 36 graders lutning. Vår fråga gäller taklutningen.

Måste taklutningen 30–36 grader appliceras på exakt samtliga ingående takdelar i hela byggnaden, eller finns det någon möjlighet till avsteg i någon del av byggnadskroppen som bedöms vara av mindre betydelse för helhetsintrycket sett till gestaltningen och kopplingen till den omkringliggande miljön?

Svar: Det är den huvudsakliga taklutningen. Lokala avvikelser får göras enligt praxis på upp till 1/3 av takets längd utan att det ska påverka hur taklutningen beräknas (likt undantagsregel för takkupor som inte medräknas).

Det som kan vara missvisande är om en högre taklutning görs för att få in mer BTA. Det skulle kunna bedömas planstridigt.

Förutsättningarna kommer att prövas i en bygglovsprocess.

59.

Fråga: Vår fråga gäller tänkt anskaffningspris på markområdet samt huruvida ni kommer att förkasta (det vill säga anse anbudet som orent) eller acceptera ett anbud där anskaffningspriset är villkorat vissa händelser.

Sådana händelser är främst att vårdavtal tecknas med Värmdö kommun gällande nu aktuellt vård- och omsorgsboende samt att detta sker innan byggstart.

Svar: Vi kan du tyvärr inte ta emot villkorade anbud. Troligtvis kommer villkorade anbud komma att förkastas. Markanvisning innebär en option på att få ingå köpeavtal och markgenomförandeavtal utifrån de villkor som finns i markanvisningsavtalet.

60.

Fråga: Kan vi få underlag på befintliga ledningar i mark för området för detaljplan Brunn 1:507?

Svar: Vi kan tyvärr inte lämna ut kartor med ledningar för området. Ni kan göra Ledningskollen för att få underlag.


Reviderade svar

1.

Fråga: Givet den pågående markanvisningen, när kommer kommunen genomföra en separat upphandling av vårdoperatör?

Reviderat svar 19-12-13: Vi kommer troligen att välja vårdoperatör i samband med att markanvisningsavtal skrivs med vinnaren av tävlingen. Efter att markanvisningen är avklarad kommer en upphandling ske med en eventuell privat aktör i linje med den vinnande förslaget.

13.

Fråga: Enligt planbestämmelserna ska minst hälften av boningsrummen vara orienterade mot tyst sida.

Vårdlägenheter består endast av ett rum, och då blir följdfrågan hur denna planbestämmelse ska tolkas, kan vårdlägenheter ligga mot vägen?

Reviderat svar 20-01-10: Ja, de kan ligga mot vägen.

25.

Fråga: Detaljplan anger under utformning v1, vind får inte inredas. Innebär detta att teknikutrymmen medges? Medges lägenhetsförråd på vinden?

Reviderat svar 20-01-10: Ja, vindsförråd och teknikutrymmen är okej.

33.

Fråga: På plankartan finns det inskrivet under Störningsskydd att minst hälften av bostadsrummen ska vara vända mot ljuddämpad sida om ekvivalent ljudnivå är högre än 55dB utanför bostadens fasad.

Ett särskilt boende för äldre består av lägenheter som är under 35 kvm på var sida om en korridor i mitten. Allt för att möjliggöra en fungerande verksamhet i lokalen och IVO´s regler.

Den 1 Juli 2017 trädde nya riktvärden för trafikbuller i kraft genom en förordning, som tillåter 65 dB utanför bostadens fasad, för bostäder under 35 kvm.

Kommer Värmdö kommun acceptera att den nya förordningen används i bygglovsprövningen och därigenom tillåta en utformning med enkelsidiga lägenheter (under förutsättning att trafikbullret är högst 65 dB) eller kvarstår kravet på att lägenheterna ska vara vända mot ljuddämpad sida?

Reviderat svar 20-01-10: Ny lagstiftning ska gälla enligt förordningen.